FIEBRE POR TASACIONES DEBIDO A REFORMA TRIBUTARIA

Publicado en Dic 6, 2015

A contrarreloj trabajan los consultores y los dueños de casas y departamentos que quieren hacer retasaciones de sus viviendas, pues el próximo 31 de diciembre vence el plazo para presentar esta información ante el Servicio de Impuestos Internos (SII).

Como era de esperarse, en este último mes las solicitudes de retasaciones se han duplicado, generando avalanchas de documentos en las oficinas de consultores tasadores, en las direcciones de obras de distintas municipalidades y en el SII.

¿Por qué ocurre todo esto? Desde el 1 de enero de 2017, si usted vende una vivienda que haya comprado desde el 2004 en adelante, tendrá que pagar un impuesto del 10% en el caso de que logre una ganancia que supere las 8.000 UF.

Todo esto es parte de un nuevo impuesto que quedó incorporado en la reciente reforma tributaria de 2014, el cual, además, contempla que estos excedentes se van acumulando para efectos de calcular el gravamen. Es decir, puede ser que con la venta de un inmueble un propietario no supere las 8 mil UF de ganancias, pero ese monto sí se le considerará y acumulará al que logre con la venta de una segunda o tercera propiedad a lo largo de su vida, haciendo que en algún momento sí pueda quedar afecto al pago del impuesto.

Este cambio impositivo está haciendo que muchas personas hayan optado por retasar sus propiedades, de modo de presentar ante el SII un valor comercial actualizado de su inmueble, y evitar que en el futuro, ante una venta, se le calcule la ganancia lograda tomando como base un valor más bajo: el avalúo fiscal de la propiedad, y que, por ende, arroje una ganancia mayor en esa potencial compraventa.

Pero pese a que este impuesto comienza a aplicarse en 2017, es hasta este 31 de diciembre de este año que hay plazo para ingresar las retasaciones ante el SII, lo que, a 25 días de dicha fecha fatal, se ha traducido en una sobredemanda por tasadores, y atochamientos en las municipalidades y oficinas del SII.

Los consultores coinciden en que debería haber una prórroga para realizar este trámite, pero la Subdirección de Avaluaciones del SII indica que dicha prórroga no depende de este organismo, pues el plazo está fijado por ley.

«He viajado mucho a regiones dando a conocer este tema, y mucha gente no tenía idea. El desconocimiento es tan alto, que claramente se quedarán sin cumplir este requerimiento», advierte Teodosio Cayo, gerente general de la Consultora Arenas & Cayo.

«Hemos tenido que rechazar a un montón de gente, o cobrar 45 UF por el servicio (empezaron cobrando 6 UF), que es prácticamente lo mismo que rechazar en algunos casos, y sé que en otras oficinas ocurre lo mismo. Hay mucha gente que no alcanzará a hacer el trámite», señala Rodrigo Makuc, director de Finanzas Corporativas de Colliers International.

Municipalidades admiten hasta tres solicitudes de archivos por persona

Las municipalidades también están atochadas. La razón es que para hacer la retasación de la vivienda es necesario conocer sus características básicas, como superficie, ubicación, etc., contenidas en los expedientes de las viviendas, que están en las direcciones de obras municipales.

Aunque hay consultores que utilizan las tasaciones que hacen los bancos -cuando las viviendas se compran a través de un crédito hipotecario-, no es posible hacerlo en todos los casos, porque hay dueños que no compran con crédito o simplemente no tienen la tasación. En esos casos recurren a las municipalidades para solicitar esta información.

Este es el primer escollo para hacer el trámite, según los consultores. «Nos ha tocado que una municipalidad del sector oriente con la que trabajamos bastante se demoraba 24 horas en desarchivar estos documentos, y hoy lo hace en 48 horas, porque la demanda ha crecido y generalmente hay una sola persona encargada de desarchivar estos documentos», cuenta Nicolás Herrera, socio de Finanzas Corporativas & Transacciones de la Consultora BDO. Agrega que hay municipalidades que admiten solo dos archivos por persona, lo que impide que los consultores vayan a dejar varias retasaciones al mismo tiempo.

«Se ha tornado todo mucho más lento», asegura Rodrigo Makuc. Dice, a modo de ejemplo, que en municipalidades como la de Zapallar hay días en que simplemente no entregan los expedientes de las viviendas, especialmente los que son de casas muy grandes. «Nuestros tasadores están yendo prácticamente todos los días a las municipalidades», agrega. Consultada, la Municipalidad de Zapallar se excusó de entregar una respuesta.

En el mercado aseguran que en la capital, los principales colapsos se están produciendo en las municipalidades del sector oriente, donde están los inmuebles más caros. En reserva, una consultora indica que en Las Condes y en Lo Barnechea se están produciendo los mayores colapsos.

Ambas municipalidades descartan estar superadas por la situación, pero la califican como «una carga adicional». En Lo Barnechea indican que están entregando dos expedientes por persona diariamente desde hace un mes. «En el último mes se ha recibido más del doble de solicitudes que en meses anteriores. En promedio tenemos 30 requerimientos diarios», precisan.

En Las Condes, donde la demanda subió en noviembre 35% respecto al mes anterior, limitaron la entrega diaria a tres archivos por persona. En este municipio agregan que una prórroga del plazo del 31 de diciembre, «favorecería a todos, a usuarios y a la DOM (Dirección de Obras Municipales)».

Mercado recomienda hacer el trámite por internet

El trámite no termina en la municipalidad. Una vez que el dueño de la propiedad o el consultor ha llegado al precio de la vivienda, deben declararlo ante el SII. En la Subdirección de Avaluaciones del organismo aseguran que la cantidad de formularios de tasaciones se ha incrementado, y precisan que el trámite en papel puede realizarse en las Oficinas de Avaluaciones en todo el país, o bien a través del sitio web www.sii.cl. «Con respecto a los formularios recibidos por internet, a la fecha, se han recibido del orden de 5 mil de estas comunicaciones», asegura esta subdirección.

Justamente, una opción rápida para hacer este trámite es por internet. Consultoras como BDO están privilegiando la presentación de tasaciones por esa vía. Si es que el cliente no tiene una clave, lo asesoran para obtenerla, y si no sabe usar la web y prefiere hacerlo él mismo, también lo ayudan a hacer el trámite, cuenta Nicolás Herrera. «Solo en el 2% de los casos hemos tenido que ir presencialmente a hacer el trámite al SII. Lo que se hace, por ejemplo, cuando la propiedad es parte de una sucesión, de la que son dueñas seis personas».

En estos casos, cuando son varios los propietarios, hay que hacer el trámite presencialmente con el formulario de tasación y un poder simple de representación del resto de los propietarios, además del certificado de dominio vigente, entre otros documentos.

¿Se están pidiendo documentos adicionales?

En el SII también se han presentado inconvenientes, dicen los consultores.

En reserva, un actor asegura que no hay criterios uniformes en las distintas oficinas del SII. Por ejemplo, señala que en algunas comunas se reciben las solicitudes de retasaciones de viviendas que están emplazadas en distintas comunas, y en otras se limitan a recibir solo las solicitudes de viviendas de esa comuna. «Me ha pasado también que en algunas oficinas del SII me han rechazado retasaciones porque la vivienda tiene más metros cuadrados que cuando se aprobó en la municipalidad, cuando el espíritu de la retasación es justamente dar cuenta de las actualizaciones, mejoras y ampliaciones que se hacen de las viviendas», señala este actor.

Otra fuente agrega que ha visto casos en que producto de que se ha declarado una ampliación de la casa o un departamento, las contribuciones de ese inmueble aumentaron, algo que el SII había advertido que no se produciría.

La Subdirección de Avaluaciones del SII rechaza esta situación, e indica que la tasación no puede ser usada para aumentar las contribuciones: «La norma no habilita al SII para incrementar el avalúo fiscal en función de la tasación de mercado comunicada por el contribuyente ni establece como condición que esta se incorpore en la determinación del avalúo fiscal de la propiedad para los fines del Impuesto Territorial», indican.

Otro consultor asegura que el SII está poniendo cada vez más exigencias, y que en algunas ocasiones incluso se están pidiendo antecedentes que no están precisamente señalados en la norma, como certificados de dominio vigente de las propiedades.

La Subdirección de Avaluaciones del SII descarta que se esté requiriendo información adicional a la solicitada en la resolución 127, que establece el procedimiento para comunicar las tasaciones de las viviendas. Explica que hay casos en los que la vivienda tiene más de un propietario y es necesario presentar el certificado de dominio vigente, que acredita el dominio del inmueble.

Consultoras suben sus precios para limitar la demanda

Tal es la demanda y el apremio por hacer las retasaciones, que las consultoras han optado por ponerse límites para cumplir con los plazos.

Arenas & Cayo, que cobra entre 7 y 12 UF por propiedad en terrenos urbanos, recibirá las últimas solicitudes de retasaciones la próxima semana, indican.

En BDO dicen que han subido los precios. «Cuando empezamos a ofrecer el servicio en enero, recibíamos 25 a 30 solicitudes de tasaciones. Hoy, al mes recibimos 60 y en estos últimos días, más. Nos hemos visto obligados a subir los valores para limitar la demanda», dice Nicolás Herrera.

Hoy, BDO cobra entre 9 y 13 UF por las retasaciones (partieron en 6 UF), dependiendo de la ubicación del inmueble, y mañana subirán el valor al menos 50%.

Colliers International ha subido sus honorarios por tasaciones desde 6 UF hasta 45 UF en algunos casos. «Hemos ido aumentando el precio desde que empezamos ofreciendo el servicio, en septiembre de este año, con el objetivo de limitar las entradas y concentrarnos en manejar una cantidad de tasaciones que podamos terminar a tiempo», señala Rodrigo Makuc.

Fuente: Economía y Negocios Online. 06 de noviembre de 2015. Por Claudia Ramírez.